Проверка квартиры перед покупкой!

Покупка квартиры — дело ответственное и может быть достаточно рисковым, чтобы обезопасить себя, выбранную квартиру, и свои деньги от рисков возможной потери, следует не жадничать, не жалеть ни времени, ни денег, и совершить проверку квартиры на «юридическую чистоту».

Согласитесь, что лучше заплатить максимум пару десятков тысяч рублей: все зависит от региона, и проверить все подводные камни в выбранной вами квартире, чем потерять миллионы, заплатив за нее, и, в последствии, остаться совершенно ни с чем. Поверьте, такое на рынке недвижимости случается сплошь и рядом.

Многие могут задаться вопросом: Зачем нужна эта проверка квартиры, в чем она заключается? Так вот, проверка квартиры — это важный этап, который, в идеале, должен предшествовать либо подписанию предварительного договора купли-продажи, либо, если данная формальность опускается, подписанию основного договора купли-продажи.

В наше время сопровождением сделок с недвижимостью часто занимаются агентства недвижимости, риэлторы, и люди им доверяют, что ни всегда правильно. За время своей практики я успел столкнуться с достаточным количеством и тех, и других, и , поверьте, не все они хорошо делают свою работу. Я сразу замечу, не хочу осквернять репутацию поголовно всех агентств недвижимости, среди них есть организации, в которых процесс проведения сделок очень грамотно построен, и на них, действительно, можно положиться. Однако далеко не все агентства, риэлторы, будут тратить время на проверку «юридической чистоты» квартиры, ведь они ее, как правило, чаще всего только продают, и их главная цель — это получение денег за продажу квартиры, и они пойдут на все, лишь бы награда не заставила себя долго ждать. Поэтому, если вы собираетесь покупать квартиру, то желательно нанять юриста или другого специалиста по недвижимости, который запросит у продавцов необходимые документы, посмотрит правоустанавливающие документы, и даст квалифицированную оценку по данному объекту недвижимости: стоит заключать сделку или же нужно посмотреть другие варианты.

Достаточно распространены случаи, когда у покупателя не вызвали каких-либо подозрений предоставленные документы на квартиру, ведь они были надлежащим образом оформлены, заверены, и т.д., договоры подписаны, а деньги были переданы продавцу, человек становился собственником квартиры. Однако, спустя время, его вызывали в суд в качестве ответчика, в ходе разбирательства суд признавал сделку недействительной и отменял ее. Понятное дело, что получить деньги от продавца «нехорошей квартиры» — дело крайне сложное, долгое и проблематичное. Поэтому человек остается ни с чем.

Проверка квартиры: Какие документы смотреть, на что обращать внимание и какие риски в связи с этим могут быть

1.Свидетельство о государственной регистрации права.

Сразу нужно сказать, что сейчас свидетельства о регистрации права у продавца может и не быть, ведь с 15 июля 2016 г. они были упразднены и их перестали выдавать. С того момента единственный документ, который может подтвердить, что вы являетесь собственником квартиры — это выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), которую вам сначала дадут после регистрации перехода права, а затем: перед продажей, вы можете заказать в Росреестре. В свидетельстве о государственной регистрации права можно узнать следующее:

* Что являлось основанием для регистрации перехода права собственности на имя продавца: Договор купли-продажи, договор дарения, приватизация, свидетельство о наследстве и т.п.. В зависимости от того, что явилось данным основанием, вы сможете понять как далее проводить проверку, выбранной вами квартиры.

* Сведения о продавце: Ф.И.О., паспортные данные, состоит ли в браке, или же он находится в разводе. Если продавец состоит в браке, то обязательно нужно получить нотариально-заверенное согласие супруга на продажу данной квартиры. Если брак продавца был расторгнут, то нужно выяснить когда была приобретена квартира: до заключения брака, в период брака, либо уже после расторжения. Имущество приобретенное в браке, считается совместно нажитым, и, следовательно, второй уже бывший супруг имеет законное право на половину данного имущества. Бывшие супруги должны произвести раздел данного имущества, либо заключив нотариальное соглашение, либо в судебном порядке.

* Сколько собственников у данной квартиры. Если их несколько, то в сделке должны участвовать все. Есть ли среди собственников несовершеннолетние, если это так,

то необходимо получить разрешение на отчуждение их долей от Органов опеки и попечительства. Без этого подобная сделка будет признана недействительной в судебном порядке, т.к. права несовершеннолетних государство охраняет в особом порядке, и всякое нарушение их имущественных прав не допускается.

* Статус выбранной вами квартиры: жилое помещение, нежилое.

* В свидетельстве о государственной регистрации права всегда отражаются любые обременения зарегистрированные в установленном законом порядке, будь то: залог, арест,запрет на регистрационные действия.

* Ну и не менее важная информация, которую можно узнать в свидетельстве о регистрации права, вам следует обратить внимание на дату регистрации права и, соответственно, дату выдачи свидетельства. Если с момента регистрации права на момент продажи квартиры прошло времени меньше установленного законом минимального предельного срока владения, т.е. менее пяти, или в некоторых случаях, менее трех лет, то существует вероятность, что вы имеете дело с не совсем добросовестным собственником, который таким образом хочет нагреть руки на полученной обманным путем квартире, поскорее избавиться от нее, получить деньги и скрыться, обманув и подставив вас. Обратив внимание на небольшой срок пребывания квартиры в собственности, рекомендую сразу же задать вопросы о том, почему квартиру так скоро продают и какую стоимость хочет указать в договоре продавец. Дело в том, что если минимальный предельный срок владения квартирой не истек, то при продаже данной квартиры продавец будет обязан оплатить налог на доходы физических лиц в размере 13% от её стоимости , чтобы избежать данной обязанности он будет пытаться уговорить вас, как покупателя указать в договоре цену до 1 млн. рублей, оставшуюся часть денежных средств вас попросят передать под расписку. Я настоятельно не рекомендую идти на поводу подобных уговоров, а указывать в договоре только полную стоимость квартиры. Для чего это нужно? Дело в том, что в случае возникшего спора с оспариванием сделки, суды чаще всего обращают внимание на сумму в договоре, т.е. если получилось, что в договоре указали один миллион рублей, а заплатили пять, и в последствии сделка была отменена судом, то вернуть вы сможете лишь этот миллион указанный в договоре купли-продажи, к сожалению. Такова судебная практика. Слишком высокая цена за воздух, не правда ли ?

2. Правоустанавливающий документ

В зависимости от основания возникновения права можно понять как далее будет проходить проверка квартиры: какие документы требовать у продавца, куда обращаться, и что предпринять. Рассмотрим наиболее часто встречающиеся основания возникновения права собственности на квартиру:

* Договор купли-продажи: Если право собственности на квартиру возникло на основании договора купли-продажи, то у продавца необходимо попросить оригинал данного договора, и внимательно его изучить. Может получиться так, что продающий квартиру человек, по условиям договора, должен был оплатить ее в течение определенного срока или к определенному сроку, а до этого момента предыдуший владелец квартиры оставил ее у себя в залоге, который в виде обременения зарегистрирован в Росреестре. Соответственно, в случае неисполнения обязанности по оплате, человек лишается права собственности на данную квартиру и не может распоряжаться этим имуществом.

* Договор дарения: В случае возникновения права собственности на основании договора дарения, важно выяснить состоят ли одаряемый и даритель в родственных отношениях, на сколько близкое это родство.

Свидетельство о наследстве: Тут нужно понять все ли наследники призывались к наследованию. Не было ли пропустивших сроки. Для этого нужно обратиться к нотариусу, который вел наследственное дело, запросить выписку из нотариальной книги, узнать есть ли официальные отказы других, имеюшихся наследников. Если наследники вдруг объявятся после совершения сделки, то они будут иметь все основания оспорить свои права в судебном порядке, и, к большому сожалению, закон чаще всего будет на их стороне. Именно негативная возможность оспаривания законности договора дарения и свидетельства о наследстве родственниками бывшего собственниками и связывает эти два основания возникновения права. Будьте внимательны!

* Приватизация: Тоже весьма коварная вещь. Тут надо видеть кто участвовал в приватизации и кто стоит на регистрационном учете по месту жительства в выбранной вами квартире, когда он встал на учет. Если кто-то из зарегистрированных не участвовал в приватизации , и тем более, если среди них есть несовершеннолетние дети, то идти на сделку с этой квартирой лучше не стоит. Все совершеннолетние должны будут сняться с учета еще до сделки, и представить вам выписку из домовой книги, если же этого не будет сделано и на момент регистрации они будут сохранять регистрацию и , соответственно, право пользования данным жилым помещением, то ни один суд их не снимет с регистрационного учета. Это значит, что вы купите квартиру с вечными жильцами. С детьми ситуация еще хуже детьми . Органы опеки и попечительства в любом случае признают эту сделку недействительной в судебном порядке, если по той или иной причине, дети не приняли участие в приватизации. Потому что данное обстоятельство нарушает их права.

3.Выписка из ЕГРП(Единый государственный реестр прав)

Эту выписку нужно запросить у продавца, т.к. в ней вы можете проверить всю историю, выбранной вами квартиры. Важность этой бумаги можно подчеркнуть в ст.9 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ » О государственной регистрации недвижимости» :

1. В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

2. В реестр прав на недвижимость вносятся следующие сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках с ним:

1) вид вещного права, номер регистрации и дата государственной регистрации права;

2) сведения о лице, за которым зарегистрировано право на объект недвижимости, записи о предыдущих правообладателях, а также в отношении таких лиц, являющихся физическими лицами, — страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, если такой номер присвоен в установленном порядке;

3) сведения об основании возникновения, изменения, перехода и прекращения права на объект недвижимости;

4) вид зарегистрированного ограничения права или обременения объекта недвижимости, номер регистрации и дата государственной регистрации таких ограничения или обременения;

5) сведения о лицах, в пользу которых установлены ограничения права или обременения объекта недвижимости, а также в отношении таких лиц, являющихся физическими лицами, — страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, если такой номер присвоен в установленном порядке;

6) основания возникновения, изменения, прекращения ограничений права или обременений объекта недвижимости;

7) реквизиты, существенные условия сделки или сделок.

3. В реестр прав на недвижимость вносятся следующие дополнительные сведения:

1) сведения о возражении в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости лица, соответствующее право которого в Едином государственном реестре недвижимости было зарегистрировано ранее (далее — предшествующий правообладатель), о наличии судебного спора в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя или его законного представителя, о признании правообладателя недееспособным, ограниченно дееспособным (далее — записи об отметках в реестре прав на недвижимость);

2) сведения о поступлении заявлений для осуществления государственной регистрации прав, сделок с объектом недвижимости, а также о дате поступления таких заявлений;

3) сведения о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо о несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без попечения родителей;

4) сведения об осуществлении государственной регистрации сделки или государственной регистрации прав на основании сделки, совершенных без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления в случаях, если такие сделки в силу закона не являются ничтожными;

5) размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, в том числе на земельный участок, собственников помещений в здании, если объектом недвижимости является помещение в здании, общее имущество в котором в соответствии с федеральным законом находится в общей долевой собственности собственников помещений в таком здании;

6) размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников комнат в жилом помещении, если объектом недвижимости является комната;

7) адрес электронной почты и (или) почтовый адрес, по которым осуществляется связь с лицом, чье право на объект недвижимости зарегистрировано, а также лицом, в пользу которого зарегистрировано ограничение права или обременение объекта недвижимости;

8) сведения о решении об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд;

8.1) сведения об ограничении оборотоспособности земельного участка в соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», если такой земельный участок предоставлен в безвозмездное пользование в соответствии с указанным Федеральным законом. Орган регистрации прав вносит данные сведения одновременно без дополнительного заявления при государственной регистрации права безвозмездного пользования земельным участком, возникшего на основании договора безвозмездного пользования земельным участком, заключенного в соответствии с указанным Федеральным законом. Данные сведения сохраняются в реестре прав на недвижимостьпри государственной регистрации возникновения, перехода прав на такой земельный участок, государственной регистрациисделок с таким земельным участком. Данные сведения исключаются из реестра прав на недвижимость без представления дополнительного заявления одновременно с государственной регистрацией прекращения права безвозмездного пользования таким земельным участком по основаниям, предусмотренным статьей 9 указанного Федерального закона;

8.2) о способах обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве, в том числе: реквизиты договора поручительства и наименование поручителя либо реквизиты договора страхования и наименование общества взаимного страхования застройщиков или страховой организации; срок действия договора поручительства или договора страхования; страховая сумма по договору страхования или сумма (размер) предоставляемого поручительства; дата расторжения или прекращения договора страхования и (или) дата прекращения поручительства при поступлении соответствующей информации от страховой организации, общества взаимного страхования застройщиков или поручителя, являющихся стороной соответствующего договора;

9) иные сведения в случаях, предусмотренных федеральным законом.

4.Технический план и кадастровый паспорт квартиры

В этих документах вы сможете узнать характеристики и адрес квартиры, сравнив эти данные с данными в свидетельстве о государственной регистрации права, вы сможете понять, что вам предоставляют документы именно на данный объект недвижимости. Также в этих документах вы узнаете о перепланировках и их законности. Любая переделка, переустройство в квартире должны быть согласованы с местной администрацией, соответственно, должно быть официальное разрешение на перепланировку. Без него она будет считаться незаконной, за это предусмотрена административная ответственность. Если на момент совершения сделки, вы не обратили на данный факт своего внимания, то вся эта ответственность ляжет на вас, как на нового владельца.

5.Проверяйте личность продавца

Попросите паспорт, внимательно изучите его, сверьте данные, если это собственник, с данными в свидетельстве о государственной регистрации права. Желательно попросить продавца предъявить справки из психиатрического и наркологического диспансеров о том, что он не стоит там на учете, и является полностью дееспособным гражданином, иначе сделка будет признана недействительной, т.к. продавец не может отдавать отчет своим действиям. Если с этим возникнет сложность, можно попросить предъявить водительское удостоверение, как известно, при наличии психических заболеваний, или иных медицинских противопоказаний, водительское удостоверение вам никто не даст. Если продавец не является собственником, и действует на основании доверенности, то вам необходимо проверить его доверенность, встретиться с его доверителем лично. Обратиться к нотариусу, выдавшему доверенность, убедиться в том, что доверитель не отозвал ее.

6.Проверить наличие долгов по коммунальным платежам

Проверка квартиры не заканчивается проверкой документов на квартиру и документов продавца. Довольно часто получается так, что люди приобретают квартиру с долгами по коммунальным платежам. Конечно же законодатель защищает права новых владельцев, и, в конечном итоге, обязанность по уплате задолженности все равно ложится на плече прежних собственников. Однако прежде, чем это произойдет, новым собственникам придется доказать в судебном порядке, что задолженность возникла еще при прежних владельцах. Для этого придется потратить и время, и нервы, и деньги. Избежать такой ситуации можно очень просто: нужно запросить у продавца предоставить справку об отсутствии задолженности или выписку с лицевого счета, которую тот должен взять в управляющей компании или бухгалтерии ТСЖ. Такую же справку надо запросить и по электроснабжению.

Как вы успели заметить, проверка квартиры, ее «юридической чистоты» — это достаточно нужное, сложное и важное мероприятие. Как я и сказал в начале статьи: Проверка квартиры должна предшествовать совершению сделки, чтобы избежать всевозможных негативных последствий, которые часто могут привести к тому, что в итоге вы останетесь ни с чем: и без квартиры, и без денег. Подводя итог всего вышеизложенного, хочу все-таки сказать, что проверка квартиры, а точнее говоря качественная проверка квартиры должна быть поручена именно юристу, а не риэлтору. Разница между этими специалистами состоит в том, что риэлторы — это продавцы, и

получают эти продавцы деньги за то, что провели сделку, достигли соглашения между собственником квартиры и покупателем, составили договор, и отнесли его Росреестр. Их не всегда волнует чистота сделки. Любой юрист заинтересован в том, чтобы условия сделки не нарушали права его клиента, хороший юрист будет добиваться того, чтобы права обеих сторон не были нарушены. Поэтому, я считаю,юрист, проводящий проверку квартиры, более объективен в своих оценках. Часто риэлторы негативно отзываются о них, говоря, что те ничего не понимают в данном вопросе. Ведь юрист отбирает у них хлеб, может сорвать сделку, в результате которой риэлтор должен был получить деньги. Если вы хотите провести сделку по продаже, или же покупке квартиры быстро, то конечно же обратитесь к риэлторам, а если вы хотите купить квартиру, провести сделку безопасно для себя, то вам нужно обращаться к юристу. Потому что для юриста проверка квартиры — это проверка таких незримых глазу юридических характеристик, выбранной вами квартиры, которые позволят утверждать, что вы единственный и полноправный собственник квартиры, и никто не сможет оспорить ваше право в суде.