«Плохая квартира»: чего стоит опасаться на вторичном рынке жилья

Любая квартира нуждается в тщательной проверке юридической чистоты

В этой статье речь пойдет о тех квартирах, которые стоит либо досконально проверять перед совершением сделки, либо же вообще отказаться от нее, каждый решит сам.

Однозначно, что покупка любой квартиры — это процедура, требующая от покупателя максимального внимания ко всем документам, деталям, сведениям и иным данным о выбранном объекте недвижимости. В особенности это касается квартир на вторичном рынке жилья, где никто не застрахован от мошеннических действий недобросовестных владельцев, преследующих корыстные цели. Однако предупрежден — значит, вооружен. Поэтому далее мы разберем перечень квартир, с которыми покупателю необходимо быть особенно внимательным.

1. Квартира полученная по наследству

Выбирая для покупки квартиру недавно полученную продавцом по наследству, покупателю стоит быть готовым к появлению других наследников. В действительности продавец может о них и не знать, а нередко и скрывает информацию о них, лишь бы поскорее продать квартиру и получить за нее деньги. Зачастую новыми наследниками являются внебрачные дети наследодателя. Он вписан в их свидетельстве о рождении в качестве родителя, и поэтому они имеют право на свою долю в наследстве. В случае заявления подобными наследниками своих прав, сделка по продаже такой квартиры признается недействительной.


Распространенной является ситуация, когда появляется более поздняя версия завещания, по которой наследником является не продавец, с которым вы договариваетесь о сделке, а иной человек. Нередко пожилые люди составляют несколько завещаний «по настроению», по которым квартира переходит разным людям. К сожалению действительным будет лишь то завещание, которое было написано позже остальных, предыдущие варианты юридической силы иметь не будут. Поэтому фактически квартира принадлежит совершенно другому человеку.


Появление наследников, имеющих право на обязательную долю в наследстве. Согласно ст.1149 ГК РФ к ним относятся несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, хочу заметить, что наследуют они даже при условии, что их не внесли в завещание. Если их доля не была им каким-то образом выделена, либо компенсирована, то опять же сделку с квартирой, на обязательную долю в которой имели эти люди, признают недействительной.

Многие эксперты часто сравнивают сделки по покупке квартир, полученных по наследству, с русской рулеткой, и придерживаются мнения, что от подобных сделок лучше отказываться. Объясняют свою позицию просто: покупатель не застрахован от появления других наследников, которые по тем или иным причинам, не вступили в наследство, и теперь заявляют о своих правах. Квартира возвращается наследникам, а покупатель должен возвращать свои деньги, что не всегда просто сделать. С ними нельзя не соглашаться, но и ставить крест на всех квартирах, право на которые продавец получил в результате вступления в наследство, тоже неверно. Все должно проверяться.

2. Квартира, которую продавцу подарили

В идеале, наиболее менее подозрительным будет вариант дарения от одного близкого родственника другому: от отца дочери, от брата брату. В ином случае нужно все проверить. Дарение квартиры значит, что такая квартира перешла в собственность к человеку безвозмездно. Если под видом дарения, была проведена купля-продажа, либо иная возмездная сделка, и это будет доказано, то подобное «дарение» также может быть признано недействительной сделкой, при обращении заинтересованных лиц в суд. Также важно, чтобы квартира была подарена давно, т.е. с момента регистрации права собственности на имя продавца, прошло как минимум три года. Дарение — это такая сделка, которую сложно отменить, однако ст.579 ГК РФ предусматривает случаи, когда даритель вправе отменить дарение в отношении одаряемого, к ним

относятся: покушение на дарителя жизнь, жизнь кого-либо из членов семьи дарителя или близких родственников, либо умышленное причинение дарителю телесные повреждения.

3. Квартира полученная по договору ренты/пожизненного содержания с иждивением

Иногда престарелые граждане заключают такие договоры либо с физическими лицами, либо с организациями, в обмен на уход и содержание, если у них совсем нет родственников, или в силу каких-то причин, общение с ними прекратилось. Так вот после того, как человек умер, а квартира переходит в собственность плательщику ренты, и новый владелец решает продать данную квартиру. Негативным моментом в этой ситуации может стать факт того, что родственники умершего, если таковые есть, решат в судебном порядке доказать, что содержание и уход были плохими, и во многом условия договора были нарушены. В случае их успеха, суд сделку по продаже квартиры умершего вам также признает недействительной.

4.Квартира с «детской долей»

Если долей в праве собственности на квартиру владеет несовершеннолетний, то для продажи такой квартиры нужно в обязательном порядке получить разрешение органов опеки и попечительства. Сейчас сделки с долями должны подлежать нотариальному удостоверению. Тем более это касается квартир с долями в праве собственности принадлежащими несовершеннолетнему.

Это касается квартир, которые собственник получил в результате приватизации. Участвовать в приватизации муниципального жилья сейчас могут все зарегистрированные на этой площади граждане. Если гражданин в этом не заинтересован, он должен написать отказ от совершения данного юридически значимого действия. Это правило не касается детей, при приватизации им обязательно передается доля в праве собственности на данную квартиру. Если ребенок по тем или иным причинам не участвовал в приватизации, и тем самым был лишен положенной ему доли в праве, то в последствии все сделки с квартирой органы опеки и попечительства могут оспорить.

5. Квартира, которую покупали с использованием средств материнского капитала

Квартиры, купленные с использованием средств средств материнского капитала, не могут быть проданы без официального разрешения органов опеки и попечительства, пока ребенок/дети не достигнут совершеннолетия. Это объясняется тем, что ООП занимаются защитой прав несовершеннолетних, чтобы получить такое разрешение на продажу, нужно предоставить в ООП документ, который подтвердит, что ребенок не лишится своей доли, то есть необходимо составить нотариальное обязательство о том, что в покупаемой продавцами квартире, ребенку будет выделена равнозначная доля в праве собственности.

6.Квартира, право собственности на которую было зарегистрировано менее 3/5 лет назад

До 1 января 2016 года от уплаты НДФЛ (Налог на доходы физического лица) при продаже квартиры, освобождались граждане обладающие правом собственности на данную квартиру более трех лет. Сейчас правила трехлетнего срока сохраняется только для граждан получивших квартиры в собственность по дарственной от близких родственников или по наследству, приватизировавших квартиру, и получивших квартиру по договору пожизненного содержания с иждивением. Соответственно, получив квартиру в собственность в 2016 году, освободиться от уплаты НДФЛ можно будет только спустя пять лет владения. Поэтому проверяйте как давно было зарегистрировано право собственности за продавцом, если прошло менее 3/5 лет, то нужно выяснить: почему продавец так скоро продает квартиру, какие обстоятельства стоят за подобным решением. Дело в том, что при продаже такой квартиры, продавец должен будет уплатить налог, который равен 13% от суммы сделки. Как вы понимаете, сумма налога будет не маленькой, с учетом того, что стоимость квартиры зачастую превышает пару миллионов рублей. Следовательно, у продавца либо финансовые или иные трудности, либо ему подвернулся хороший вариант расширения жилищной площади (более просторная квартира), либо продавец не

совсем честным путем завладел данной квартирой и спешит сбыть ее, и получить финансовую выгоду. Поэтому подобную квартиру также стоит внимательно проверить.


Как видно, есть много оснований серьезно относится к сделкам с недвижимым имуществом на вторичном рынке. Важна любая деталь. Поэтому, если вы выбрали квартиру, которая вам понравилась, то не спешите выходить на сделку и тем более закрывать ее. Помните, что любая квартира имеет свою маленькую историю, которую стоит как следует изучить. Проверьте все документы, сделайте необходимые запросы, поговорите с продавцами, соседями, любая деталь в этом деле может иметь решающее значение. Обратив внимание на все, вы сможете сохранить свои деньги, здоровье, нервы и время. Только так вы сможете снизить свои риски.